回望2023年，房地产市场迎来诸多政策利好，但仍显现乍暖还寒之势。走过野蛮生长的高增长时代，房地产亟需寻求新的增长点及运营模式，迈上高质量发展的稳健之路。在这个艰难探索过程中，一批区域性企业依托精耕细作、稳健运营和新赛道凸显发展的韧性。

广州开发区投资控股有限公司（简称“开发区投控”），是颇为典型的跃升样本。2023年，开发区投控突破行业困境，取得了多个大宗物业销售的佳绩，广报云汇项目，便堪称其过去5年市场化探索的代表作。

作为黄埔临港经济区鱼珠片区最早交付的标杆写字楼，广报云汇项目于2019年拿地、2021年公开亮相，2023年上半年，面对行业整体信心不足及激烈竞争，历经过14个月的艰苦谈判，开发区投控最终携手上市企业汤臣倍健（300146），成功敲定了总金额约18.3亿元整体销售，创下2023年广州商办物业“最重磅”的大宗成交之一，成为逆势突围的一匹黑马，并创造性采用“先租售后股权”模式，体现出项目的产品力和创新力。

广报云汇

购买方汤臣倍健则计划落户打造全球营销总部、国际品牌运营中心，此举也为区域“筑巢引凤”、加速产业导入等构建多方共赢格局。

与此同时，在广州科学城总部经济区，开发区投控同样深挖需求，2023年成功实现了C1、C2栋整售等3起大宗交易，无论是成交总价、单价，还是引进的多家知名企业总部资源，都进一步兑现了总部经济区标杆园区价值，提振了科学城板块商办资产价值信心。

聚焦主业，以建设为基石，打造标杆精品

在房地产市场整体低迷之下，开发区投控2023年大宗交易的成功经验，正是其多年来坚持市场化探索的缩影——凭借“匠心筑造”标杆的产品力、品牌力，以点带面，助力一个个区域新地标在广州开发区 黄埔区崛起，为区域高质量发展注入新动能。

开发区投控于2006年在广州开发区 黄埔区成立，前身为广州永龙建设投资有限公司。2019年，面对粤港澳大湾区建设的历史机遇和国企改革浪潮，开发区投控在名字变更背后，也进一步创新发展模式，并成长为广州开发区控股集团有限公司（简称“广开控股”）旗下“科技园区运营”板块的主力军。

成立于1998年的广开控股集团，同样已走过25个年头，并形成了以科技金融服务、科技战略投资、科技价值园区为主业的区域综合性金融控股龙头。

协同广开控股集团丰富的金融、科技产业资源，开发区投控探索集“投、融、建、管、退”于一体的布局，相继落子黄埔临港经济区鱼珠片区、广州科学城、中新知识城，实现了广州开发区 黄埔区重点区域全覆盖。

据悉，近年开发区投控打造的一座座区域地标，加速迭新区域形象，涵盖了广州开发区 黄埔区全新“科技-金融”地标封面——广开∙云汇科技金融中心、科学城人居标杆——开控城投·云锦、千亿中新知识城未来焦点环九龙湖片区的创新研发“核心资产”——广州国际创新驱动中心等。其中，开控城投·云锦、广开·云汇科技金融中心在2023年更相继获得“GBE最佳匠心典范人居奖”“GHDA环球人居设计奖”“美国缪斯设计奖”等荣誉。

斩获诸多殊荣

广开∙云汇科技金融中心位于“中国智造中心”广州科学城核芯，构建了约43万㎡商务生态综合体，其约200米超高甲级双子塔也将刷新科学城高度，成为区域“科技-金融”地标新封面。开控城投·云锦则位于科学城长岭居门户，构筑了约122-186㎡三至四房精品奢宅，其规划的大型商业综合体也将填补目前长岭居片区的空白，打造焕新城市高质量生活的标杆。

广开·云汇科技金融中心

这些区域封面作品，体现了开发区投控以建设为基石，突出“控股出品必属精品”的标杆战略以打响市场声量；另一方面，面向未来，开发区投控则依托广开控股集团“金科园”战略，坚持产业引领，借助公募REITs新赛道东风，逐步向投资侧重的多元布局，致力于向科技产业园区投资商转型。

创新跃升，借助公募REITs赛道，向产业园投资运营商转型

据研究发现，美国拥有200余家房地产上市公司，80%业务为股权房地产投资信托（REITs）。运营模式的差异，也导致中美房地产公司净利润水平的差距。作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%。

按照该比例推算，中国公募RETIs市场同样是一个新的万亿蓝海。在市场需求推动下，中国REITs市场规模不断扩大，产品类型日益丰富，已涵盖商业地产、住宅地产、物流地产等多个领域。

广州开发区 黄埔区作为广州产业重镇，是广州乃至粤港澳大湾区实体经济主战场、科技创新主阵地和区域经济增长极。在这片热土上集聚了4.8万余家中小企业，国家级专精特新“小巨人”企业达119家，约占广州市一半，这里是中小企业的沃土，对高质量园区服务的需求甚殷。

因此，面向万亿蓝海，开发区投控发力公募REITs的新赛道，以“产投一体”为新起点，加快标杆产业载体的版图新布局，全面开展园区收购研判，积极助推主业转型。

首先是激活存量资产。据介绍，2022年，开发区投控响应国家政策，攻克公募REITs发行多项重点难关，率先推进了国家级双创示范基地——创新基地、创新大厦和创意大厦的“三创”公募REITs的申报发行。

目前，“三创”公募REITs已纳入广东省第一批基础公募REITs名单，发行在即，此举不仅在区域形成示范效应，也标志着开发区投控跨越式成长为集“投融建管退”闭环于一体的综合性企业。

“三创”公募REITs-广州科学城创新大厦

发行公募REITs，相当于为地产商运营类项目打通了另一个融资通道，实现了商业闭环；更长远来看，这是房地产从上半场走到下半场、从开发到运营的重大金融配套措施的突破。

基于此，开发区投控也抢抓优质产业园区载体拓展机遇，积极创造新的增量。

据悉，自2022年起，开发区投控先后接洽、研判了区内外近60个园区，并将“资产是否符合REITs退出”作为收购重要前提，持续扩大在园区收购圈影响力；协同广开控股集团颇丰的金融资源，推动优质产业园区设立百亿级Pre-REITs基金。

同时，开发区投控另辟蹊径，抓住“赋能区域、产业高质量发展”主线，在2023年加速布局多个优质产业载体。

据悉，2023年开发区投控在投资方面屡屡有大手笔，相继竞得广州开发区 黄埔区鱼珠LG-YZ-03地块、宏仁旧厂改造的6宗地块等产业载体，拿地节奏稳步推进；其中鱼珠LG-YZ-03地块建设的粤开资管大厦项目，已于2023年12月动工。

其中的重点，莫过于其获取的原宏仁旧厂6宗地块，总用地面积约25万㎡，这是目前广州科学城内少有的、尚未开发的旧厂改造成片用地，区位条件优越，可快速通达广深港澳科创走廊，更足以开发较大产业承载量、承载力的战略性新兴产业园区。

宏仁地块

因此，为提升宏仁地块升级改造，开发区投控坚持“以产业园区开发为主导方向，以产业引领区域发展”的开发思路，一是聚焦医疗器械、智能智造、新一代信息技术等战新产业集群，规划打造升级版加速器孵化器，助推园区产业转型升级、城市蝶变发展。

此外，围绕公募REITs新赛道发行逻辑，宏仁地块项目将按产业园区公募REITs标准打造，保证建设标准和招商服务，待运营成熟后可作为产业园区公募REITs底层资产——从而实现既保留园区运营权、又可将募集资金再次投入新产业园区滚动开发的“金科园”协同发展模式，以此实现投资循环。

开发区投控参展广州金交会

“对标一流标杆园区，助力‘中小企业能办大事’。”开发区投控以重大产业载体项目为契机，深耕产业沃土，为广州开发区 黄埔区乃至大湾区优质中小科技企业提供优质产业载体，构筑中小企业发展、产业升级转型与城市蝶变的多赢格局。

据悉，立足黄埔的开发区投控，将围绕广开控股集团“金科园”战略，积极探索投资链条新闭环，探索一条借金融之力“支持实体，赋能科创”的高质量发展之路，并朝着迈出湾区，打造华南一流“产业园投资运营商”的目标前进。

开发区投控的创新示范，也成为房地产赋能区域、产业高质量发展的有益探索。（CIS）