房贷利率下降引发的热点话题居高不下，应理性区分部分声音。比如，有人认为房贷利率下降会引发需求增长，进而推高房价。这是一个只关注需求端，而没有分析供给端变化的片面结论。可谓“只见树木不见森林”。房贷利率变化对房价可能产生的影响，要结合需求端、供给端、价格预期三个因素来考虑。

从需求端来看，房贷利率下降有助于降低购房者的财务成本，可能导致需求回暖。8月22日，5年期LPR从4.45%降至4.3%。此前，监管部门已将首套房贷利率下限调整为“不低于5年的LPR减20个基点”，这意味着目前首套房贷利率可低至4.10%。房贷利率下降一定会引发需求端的快速反弹吗？答案是否定的。目前，受新冠肺炎疫情在许多地方蔓延的影响，一些居民的收入波动很大，他们甚至不能按时偿还抵押贷款。这时候降低房贷利率，更大的作用是帮助受困的个人渡过难关，而不是强烈刺激市场需求。

注意，除了需求端，供给端也发生了变化，供给也可能出现回暖。今年1-7月，全国房地产开发投资同比下降6.4%，其中住宅投资下降5.8%。5年以上的LPR下降后，房地产企业的中长期贷款利率也随之下降。短期来看，这有利于降低房企融资成本，缓解部分房企资金链紧张的状况，为“保交房”创造条件。从中长期来看，融资成本的降低可以降低房企的生产成本。此外，监管层多次提出要“保障房地产合理融资需求”。在两者的共同作用下，房地产投资可能会回升，从而增加供应。

分析完需求方和供给方，我们再来看价格预期。之所以要理性看待房贷利率下降的影响，是因为它与价格预期有关，而价格预期是影响房价的重要变量。在实际判断过程中，购买者通常会形成两种预期，即适应性预期和理性预期。前者意味着购房者可能基于过去的房价走势形成对未来房价的预期；后者意味着买家可能会根据各种信息而不是仅仅根据过去的趋势来形成他们对未来房价的预期。预期稳定，价格就稳定，市场就稳定。目前无论是房贷利率下调，还是保障房地产合理融资需求，都是稳定预期的必要措施。

可以看出，如果价格预期稳定，需求端和供给端都有所回升，房价将保持平稳态势。因此，从房贷利率下降直接得出房价上涨的结论是不科学的。LPR五年多来的下降，主要影响是降低了实体经济的融资成本，提振了市场主体的信心，促进了有效信贷需求的恢复；与LPR挂钩的5年期以上抵押贷款利率下降，其主要作用是帮助购房者节省利息，增加可支配收入，从而提振消费预期。两者将共同努力，进一步巩固经济复苏的基础，保持经济运行在合理区间。

接下来，各地要坚持“房住不炒”的定位。在观察国家房贷利率下限的基础上，结合自身的实际情况，如地区经济发展水平、产业结构、人口特征等。要因地制宜实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，保障房地产合理融资需求，加大对住房租赁市场发展的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。