日前，黑石宣布了一项重磅交易:黑石房地产收益信托获得了UC Investments40亿美元的战略投资。

众所周知，房地产业务现在已经贡献了百仕通超过一半的AUM和收入，是百仕通帝国的基石BREIT是黑石的旗舰房地产基金，总规模为690亿美元是黑石有史以来最大的基金，堪称黑石皇冠上的明珠黑石创始人苏世民称之为黑石的最佳作品

可是，2022年12月以来突如其来的赎回风波引发了市场对BREIT的担忧，导致黑石股价暴跌超过10%所以，这张来自UC Investments的40亿美元的巨额支票，正是黑石急需的，可以说是机构投资者对黑石的一次意义重大的信任投票消息公布后，尽管美国股市下跌，但黑石的股价上涨了2.6%

外界对黑石一直有一个评价，就是心软，不介意做一些投机取巧的交易，而不是让自己走投无路这一特点在此次募资中得到充分体现，黑石甚至打出了私募地产基金中罕见的保底收益

黑石还打出了保底收益

我们先来看看这40亿美元的募资。

UC Investments的40亿美元并不直接注入BREIT，而是成立一家合资公司作为中间层在这家合资企业中，黑石集团还将以黑石集团自身持有的BREIT股份的形式注入10亿美元设置中间层的目的是为了做一个结构化的安排根据披露的新闻稿，该合资公司将为UC Investments设定11.25%的最低保证年化净收益率如果实际收益率低于这个目标数字，将由黑石10亿美元注资来补偿

作为交换，UC Investments接受了6年的锁定期，即在2028年1月1日之前不能赎回投资另外，如果实际收益率超过11.25%，超额收益的前5%也归黑石

1.25%的保底收益率非常抢眼这意味着UC投资的40亿美元将在6年内变成至少70亿美元即使在中国这样一个不断增长的市场，又有多少资产管理机构敢提供这样的担保呢当然，黑石的自信是有基础的BREIT成立于2017年，过去6年的平均年化净收益率高达12.7%过去三年，BREIT的平均年化净收益率高达14.9%如果它能继续保持这种表现，黑石将赢得这场赌注

此外，黑石将向UC投资收取正常的管理费和利差BREIT的管理费是总投资的1.25%，carry的管理费是收益的12.5%综合来看，只要BREIT的实际年化收益率不低于8.7%，黑石的巨额集资还是会盈利的

黑石创新的筹资安排引起了市场的热烈讨论显然不是常规的集资模式，而是黑石在非常时期的非常之举虽然黑石在新闻稿中称这种合作是双赢的，但用自有资金来支撑LP的盈利，很难说是胜利在外界看来，如果不是BREIT深陷赎回潮，黑石是不会做出这种出格的事情的

自2022年底以来，BREIT面临投资者赎回请求激增，因此不得不限制赎回金额根据黑石2023年1月3日披露的数据，2022年12月，投资者对REIT的赎回需求总计约38亿美元，较11月的30亿美元继续增长黑石在12月份只允许投资者赎回1.51亿美元，不到总赎回请求的4%市场担心，如果赎回量持续高企，BREIT将面临流动性危机

UC Investments的巨额注资无疑是及时的，可以一举解除市场对BREIT流动性的担忧另外，黑石一直坚持目前市场低迷是投资的好时机，现在BREIT有足够的抄底筹码

有分析认为，BREIT之所以会出现赎回潮，是因为投资者怀疑黑石公布的BREIT基金账面价值有水分2022年，BREIT mark的净回报率高达8.4%，而同期公开交易的道琼斯美国精选房地产投资信托基金的总回报指数下跌了26%这种巨大的反差促使投资者选择按照黑石宣称的回报率赎回投资

因此，UC Investments此时入场，相当于顶级机构投资者对BREIT账面价值的确认，对黑石反击市场质疑有很大帮助。

黑石的大胆创新能走下去吗。

关于UC Investments的40亿美元投资，还有更多要说的事实上，UC Investments等大型机构投资者并不是BREIT的目标融资对象

UC Investments主要管理加州大学的捐赠基金，总管理规模为1500亿美元是典型的大型专业机构投资者众所周知，传统上像UC投资这样的机构投资者是PE机构的主要LPUC Investments也与黑石有着十几年的合作关系，共向黑石的基金投资了20亿美元

但是，BREIT是一个非常特殊的基金，它是为个人投资者，也就是所谓的散户设计的。

尽管黑石在AUM拥有近万亿美元的资产，但今年将满76岁的苏世民有一个梦想，那就是找到一种方法来吸引更多的投资者进入私募股权市场，从而实现规模的进一步飞跃他曾说，另类投资市场的主要LP从机构投资者转向个人投资者，是下一个最重大的市场变化

PE市场或者说整个另类投资市场一直有两大痛点第一，LP门槛过高，基本以大型机构投资者为主，严重限制了PE机构的管理规模这就是为什么作为全球PE之王的黑石不到1万亿美元，而从黑石出走的黑石AUM却达到了8万亿美元第二个痛点是基金有期限，必须定期募集，这也影响了投资的连续性

针对这两个痛点，黑石多年来一直在积极创新，研发一种新的基金模式，BREIT就是这种创新的一面旗帜。

首先，BREIT是为所谓的散户量身定做的黑石希望大大降低投资者的门槛BREIT最初的最低投资门槛是100万美元，目标是高净值个人最近，通过一些创新，BREIT将投资门槛降至惊人的2500美元真正成为了散户也可以投资的基金

其次，BREIT是所谓的永续基金，没有期限，理论上可以永续运作在没有挤兑的情况下，基金的流动性也超过了传统基金——投资者拥有每月赎回权，可以按照黑石标注的基金账面价值赎回

BREIT的创新非常成功，2017年一经推出就大受欢迎到2022年底，BREIT的规模已经达到690亿美元，这是一个让全球PE机构眼红的基金这就是为什么苏世民对BREIT非常自豪，称其为黑石的最佳作品

BREIT成功后，黑石继续在其他领域复制永续基金的模式BIP于2019年推出，BCRED于2021年推出截至2022年第三季度末，其规模分别达到278亿美元和575亿美元

目前，永久基金已经是黑石最大的增长引擎据黑石2022年三季报显示，黑石永续资本总AUM已达3596亿美元，同比增长83%短短几年间，百仕通总AUM的三分之一以上都变成了永久资本可以说，黑石的万亿AUM梦主要是通过永续基金实现的

可是，在2022年下半年的资本寒冬中，黑石的永续基金模式遇到了麻烦首先，BREIT在2022年11月和12月遭遇大规模赎回潮，黑石不得不宣布启动限制基金赎回比例的条款然后BCRED的赎回率也在2022年12月触及红线据彭博新闻报道，美国SEC已经联系了黑石等存在赎回问题的公司，试图了解事件的市场影响和情况，并询问如何实现赎回

为什么会出现赎回潮如前所述，外界质疑黑石标注的基金账面价值有水分当然，黑石对此坚决否认，称赎回潮的发生是因为基金中大量来自亚洲的投资者自身财务困难

无论如何，一个基本的矛盾是，黑石的永续基金一方面允许投资者赎回，另一方面标的资产又没有相应的流动性，所以到了集中赎回的时候挤兑是必然的再加上基金投资者以散户为主，可能不具备投资低流动性产品所需的抗风险能力

在困难时期，黑石的选择是回到像UC Investments这样的大机器投资者那里寻求解脱这是否意味着黑石多年来探索零售市场的策略会有所调整